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辽宁印发《老旧小区技术》暨“1358工作法”
发布人:万博manbetx官网 来源:万博manbetx体育 日期:2020-12-22 14:45

  为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号),全面、系统、大力推进我省城镇老旧小区,根据省要求,省住房和城乡建设厅编制了《老旧小区技术》暨“1358工作法”。现印发给你们,请结合实际参照执行。

  老旧小区工作中,各市要负总责,县区承担主体责任,建立统筹、条块协作、部门配合的工作专班。住建部门要发挥好牵头抓总的作用,结合“1358工作法”,指挥调度、部署推动工作。各地要进一步解放思想,创新实践,在“1358”工作法基础上创造更加符合本地实际的做法,扎实推动老旧小区。

  为贯彻、国务院的决策部署,落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号,以下简称指导意见)的要求,指导全省加快推进老旧小区,特制定如下技术,总结形成“1358工作法”。请各地在工作中结合实际落实。

  “5”是五个工作机制,即:自下而上的项目生成机制、多方参与的项目推进机制、合理共担的资金筹集机制、市场导向的社会共建机制、党建引领的小区治理机制。

  “8”是八项重点任务,包括:1.房屋综合;2.基础设施;3.公共设施;4.建设完整居住社区;5. 背街小巷及步行街;6.加快项目审批,抓好工程竣工验收;7.盘活存量资产,推动市场化;8.物业服务全覆盖,建立长效管理机制。

  以习新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会以及中央城市工作会议,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,以人民为中心的发展思想,贯彻落实新发展,按照城市建设管理高质量发展要求,开展“美好与幸福生活共同缔造”活动,以改善人民群众居住条件为着眼点,以工作机制制度创新为着力点,全面、系统、大力推进城镇老旧小区,补齐城市人居突出短板,推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系。

  1.居体。老旧小区“改不改”、“怎么改”,要“自下而上”,以居见为主要依据。基层党组织牵头,组织发动群众,共同参与老旧小区,实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、共享。

  2.民生优先。按照先急后缓原则,对基础设施差、管理缺失、安全隐患突出、居民意愿强烈的老旧小区先行整治,基本解决水、电、、气及安全隐患等突出问题。按照基础类、完善类、提升类标准,统一规划,统筹实施。

  3.因地制宜。体现小区特点,因地制宜确定内容,合理制定方案,杜绝形象工程、政绩工程。尽力而为,量力而行,不搞“一刀切”,不层层下指标,不盲目举债铺摊子,遏制隐性债务增量。

  4.营造特色。兼顾完善功能和传承历史,落实历史建筑修缮要求,体现人文特点,尊重、、利用好具有历史文化价值的小区文化、街区道和特色景观,展现城市特色,延续历史文脉。

  5.绿色发展。以简约适度、绿色低碳的方式,创建绿色社区,营造宜居,推进基础设施绿色化,提高信息化智能化水平,培育社区绿色文化。

  6.共治共管。以加强基层党建为引领,将社区治理能力建设融入过程,推动治理重心向基层下移。“一个、管好一个”,调动小区居民、社会力量和关联单位积极性,构建老旧小区管理长效模式,打造共建共治共享社会治理格局。

  到2022年,建立老旧小区的制度框架、政策体系和工作机制,维修小区公共部位和配套基础设施,提升养老、托育、医疗等公共服务水平。到2025年,基本完成对2000年底前建成的需城镇老旧小区综合提升,建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

  主要工作内容包括:①建立完善小区基层党组织→②成立业主委员会或由社区代管→③广泛宣传发动→④开展调查摸底→⑤制定方案→⑥第一次征求居见(赞成率要达到80%以上)→⑦明确物业管理方式→⑧确定物业管理单位(暂不具备条件的由国有物业企业提供基础性物业服务)→⑨落实资金→⑩编制计划

  主要工作内容包括:①确定项目实施主体→②完善方案→③第二次征求居见(超过双三分之二以上同意)→④编制项目可研报告→⑤拆除违法建设→⑥联合审查方案并办理相关审批手续→⑦开展施工监理单位招投标→⑧办理施工许可→⑨协调水电气热信等专业经营单位进场→⑩组织居民及驻区单位参与→⑪开展工程质量安全监督→⑫工程竣工验收→⑬群众满意度调查(群众满意度要超过80%)

  主要工作内容包括:①物业管理单位进驻小区→②设立管理规约和议事规则→③公示物业服务标准和收费标准→④因地制宜实施小区封闭管理→⑤建立物业投诉报修平台→⑥利用存量资源增设服务设施→⑦依法授权经营社区商业→⑧建立或补交住宅专项维修资金→⑨定期开展物业服务质量考核评估

  1.明确范围。城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。各地要进一步摸清老旧小区底数,建立项目储备库,重点2000年底以前建成的、居民意愿强、出资情况好、后续管理责任明确的小区。国有企事业单位、军队所属老旧小区按属地原则纳入范围。已纳入城镇棚户区计划、拟通过拆除新建实施的小区,不纳入老旧小区范围。

  2.编制计划。切实评估财政承受能力,科学编制“十四五”城镇老旧小区规划,按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则,区分轻重缓急,编制年度计划。建立激励机制,优先对居民意愿强、参与积极性高的小区(包括移交安置的军队离退休干部住宅小区)实施。老旧小区计划要和养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及老旧小区的设施增设、管理提升完善等工作有机衔接。电力、通信、供水、供气、供热等专业经营单位,要结合老旧小区计划,同步推进实施相关管线。

  3.推动片区。把多个老旧小区集中连片或空间距离较近,有共同需求、可共用公共服务设施的区域,整合成片区,按片区统一规划设计,统筹实施,合理利用公共空间,集中配置社会服务设施,提升小区综合服务功能。

  4.共商方案。开展多种形式基层协商,组织规划师、建筑师、工程师进小区,就内容、物业管理及居民出资责任等方面征求居见。居民赞成意见的比例不低于小区居民户数的80%,未达到80%的小区暂不纳入。

  5.支持完善提升类。列入计划的老旧小区,基础类内容要应改尽改。结合我省实际,建筑节能列入基础类范畴。因地制宜实施完善提升类及老旧小区周边的背街小巷和毗邻的步行商业街,提升商业配套服务能力。落实海绵城市建设,同步设置垃圾分类投放设施,鼓励加装电梯和老旧电梯更新。对开展完善提升类的小区,优先安排纳入计划。

  1.建立工作专班。市级统筹推进老旧小区工作,县区负责具体实施,发挥好街道社区作用。建立住建部门牵头、相关部门参加的工作专班,明确职责分工,形成工作合力。

  2.明确实施主体。县区要明确项目实施单位,支持各种所有制企业参与老旧小区的投资、、运营、管理,可结合实际给予一定激励政策。

  3.简化审批流程。市县组织有关部门联合审查方案,认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批手续。涉及规划、设计、土地、施工、消防审批的,要简化工作流程,缩短审批时限,加快审批速度。各地可将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段,实行告知承诺制,开展联合验收。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证件,无需再办理用地手续。

  4.确保工程质量安全。严格执行工程项目建设有关法律法规和标准规范,确保工程质量。统筹施工时序,避免重复开挖、重复。落实相关单位责任,杜绝安全隐患。对存在严重安全隐患的房屋,在前要进屋安全鉴定,编制专项施工方案,经审核后方可施工。发挥社会监督作用,畅通投诉举报渠道,鼓励具有技术专长的小区居民参与工程监督。组织参建单位做好工程验收,推动“验收”和专业验收相结合。

  5.开展“架空线”问题专项治理。严禁在小区内随意拉设架空线,严禁在建筑外墙随意布线,着力解决群众反映强烈的“小区蜘蛛网”问题。涉及的专业经营单位要根据统一制定的老旧小区计划自行整改。对未能按要求整改的,社区、物业企业及小区管理单位要在企业提供接续服务时督促其整改到位,相关主管部门要依法依规进行处理并向社会。

  6.实行效果共评。将群众满意度作为评判老旧小区实际成效的重要依据。建立老旧小区评价标准和评价机制,组织居民对效果进行评价。评定典型示范项目,宣传表彰共建单位,激发各方参与的积极性、主动性和认同感。

  1.用好各类资金。中央老旧小区补助资金重点支持基础类内容。省财政安排资金采取以代补的方式激励工作成效明显的地区,支持各地发行地方专项债券。市县要给予资金支持,国有住房出售收入存量资金可用于支持老旧小区。公房产权单位应出资参与。引导原产权单位对已房改住宅小区给予资金支持。市县统筹涉及住宅小区的各类资金用于老旧小区。

  2.引入社会资金参与。激活老旧小区内闲置的公共资源和公共空间,在养老、托育、商业、物流、电梯、快递、停车、物业等方面引入社会资本,依法授权经营。支持项目实施主体通过公司信用类债券、项目收益票据等方式融资,推动开发性金融、政策性金融和商业银行支持老旧小区。

  3.明确居民出资责任。推动居民出资参与,可通过直接出资、使用(补建、续交)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益(公共空间)使用权等方式落实居民出资。支持小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房。

  4、落实税费减免政策。专业经营单位参与统一组织的老旧小区,对其取得所有权的设施设备等配套资产所发生的费用,可作为该设施设备的计税基础,按计提折旧并在企业所得税前扣除;所发生的管理费用,可按计入企业当期费用税前扣除。在老旧小区中,为社区提供养老、托育、家政等服务的机构,提供养老、托育、家政服务取得的收入免征,并减按90%计入所得税应纳税所得额;用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地,可按现行免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

  1.引导专业经营单位参与。水、电、气、热等专业经营单位要参与老旧小区相关管线设施设备,市县给予支持,后专业经营设施设备的产权可依法移交给相关专业经营单位所有。通信、电视等设施的可明确线管廊建设单位,建立统一建设、有偿使用的机制。

  2.发展服务新业态。以“互联网+”方式发展养老、医疗、托育、家政、商业等服务。通过采购、新增设施有偿使用、落实资产权益、让渡公共设施设备经营权等方式,引入专业机构、社会力量参与管理。鼓励综合运用物防、技防、人防等措施,按照社会治安防控体系建设要求搭建安防管控系统,建设智慧安防小区。支持社会投资参与加装电梯和老旧电梯更新。

  3.盘活用好存量资源。合理利用片区的公共空间,推动相邻小区及周边地区联动。统筹利用公有住房、社区办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房、闲置自行车棚等,增设各类服务设施。在不违反规划且征得居民等同意的前提下,允许利用小区及周边存量土地建设各类配套设施和公共服务设施。在依法履行相应程序后,适当提高商业配套比例等规划设计条件。对利用小区内空地、荒地及拆除违法建筑腾空土地等加装电梯、建设各类设施的,可不增收土地价款。有条件的可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

  1.发挥街道社区的主导作用。在街道党工委、社区党组织指导下,建立老旧小区协商机制,发动居民、社会力量和小区关联单位参与,定期沟通协商,共同解决问题。

  2.加强小区基层党组织建设。发挥社区大党委的作用。将党支部建在网格上、党小组设在老旧小区楼院内,选优配强党支部、党小组组长、楼院门栋长。发挥好的积极作用,深入群众,开展走访,协调解决问题。加强社区物业党建联建,充分调动各方面资源,形成治理合力。党建带群建促社建,鼓励工青妇等群团组织和各类社会组织,为老旧小区提供支持。

  3.实行物业管理全覆盖。充分依靠基层党组织,组织开展老旧小区自治管理,推动实现小区后物业管理全覆盖。鼓励社会资本投资、、管理老旧小区,引入专业化物业服务。对暂不具备物业管理条件的小区,要发挥国有物业企业保障性兜底作用,提供基础性物业服务。建立、补齐老旧小区住宅专项维修资金,通过物业管理费、公共收益等渠道,为小区后续管理及维修提供资金保障。

  4.落实疫情防控常态化要求。发挥基层党组织战斗堡垒作用和先锋模范作用,进一步做好老旧小区疫情的联防联控。对因疫情防控常态化管理需要拟进行封闭的小区,要科学划分封闭区域,原则上规模“宜小不宜大”,多采用道闸、栏杆或智能化门禁等“软封闭”方式,合理设置出入口。

  老旧小区房屋综合主要包括结构加固、屋面修缮、立面、楼道整修、节能、管线、地下空间等相关内容。

  2.根据检测鉴定结果,对需要加固的建筑物,由设计单位进行加固设计,经专业审图机构审查合格后,方可使用。

  3.原建筑已经设置屋面防雷装置的,对破损部位进行修复;原建筑未设置屋面防雷装置的,根据要求相应增加。

  3.修缮雨水管、雨棚、散水等建筑构配件。通过维修或更换破损雨水管,整修破损雨棚、散水等,使其满足建筑功能要求。

  4.空调外机位要整齐或设计遮挡装饰,空调冷凝水管可设置有组织排水。对住户原有空调外机支架进行检查,对不满足安全要求的,督促采取加强或防护措施。

  6.楼道建筑入口门斗、雨棚、台阶、无障碍坡道等设施损坏严重影响正常使用或存在安全隐患的,进行修补或更换。

  屋面节能与屋面防水修缮同步进行,外墙节能与立面同步进行。引导居民更换节能型外窗。

  对破旧、、杂乱、渗漏水的地下公共空间进行修缮、清理和粉刷,可设照明、应急照明系统。对需要进行安全防范的区域,增设安防摄像头等设备。

  老旧小区基础设施包括道、综合管线、生活垃圾分类等内容。前,要充分调查老旧小区周边和内部道、管线系统现状,居民出行规律及出入口分布,对网、管网、道质量、管线设施、环卫设施等多种要素进行调查、评估,确定内容、范围,制定方案。

  1.按功能要求优化小区交通流线,设置道标识,建立完善小区车行、人行道系统,明确消防通道和无障碍通道。

  3.对出现龟裂、坑槽、沉陷等问题的道进行局部修补,对损毁严重、无修补价值的道可进行重建。

  4.小区道面可采用柔性面,宅间可采用刚性面,人行道部分可采用透水性较好的混凝土透水砖面。

  1.小区各类管线,尽量选择地下敷设的方式。不能埋地的管线由相应专业经营单位进行梳理归整,统一高度和线,做到美观、安全、耐用。相关产权单位对楼体线缆做好排查工作,无用线缆要予以拆除。

  2.对室外老化、破损、跑漏严重及不能满足功能需求的管道要予以更换。对雨水、污水管道以及化粪池要进行全面疏通清淤,并接入城镇雨、污水主管网。对存在破损及淤堵管段进行重点检查,更换或重建局部管道、检查井等。

  3.落实海绵城市建设。在新建或重建道时,要分别建设雨水和污水管道系统,实现雨污分流。选用雨落管下雨水收集桶、雨落管下花坛、面或步行道透水铺装、下沉式绿地等低影响措施。后的年径流总量控制率、透水铺装面积不应低于前。

  4.对供热锅炉房、供热管线、换热站等进行排查。拆并小锅炉房及过渡性热源,对因供热管线老旧影响居民采暖效果的小区管网升级。具备条件的要安装分户热计量表。

  7.将老旧落后的二次供水设施纳入。二次供水设施的要加强物防、技防建设,实行封闭管理,提高安全供水保障能力。二次供水设施后,管理单位可与供水企业签订托管合同,委托供水企业管理。

  2.建设垃圾收集点,设置垃圾分类投放点。生活垃圾要日产日清,分类投放、分类收集、分类运输和分类处理。

  3.垃圾分类投放点可设有害垃圾、厨余垃圾、可回收物、其他垃圾分类收集容器,并有明显分类标识。

  5.对垃圾分类设施设备要进行保洁,部件缺失、破损的要及时更新或维修,确保垃圾收集容器的外观和功能完好,摆放整齐,干净卫生。

  6.发挥离退休、小区志愿者、社会组织的作用,普及垃圾分类知识,加强政策宣传,引导做好垃圾分类投放,促进习惯养成。

  7.鼓励垃圾分类、收集市场化运作,引导社会资本进入老旧小区,参与垃圾分类和可回收垃圾资源化利用。

  6.新建或补建公用厕所,增加标识等设施,纳入“找厕所”平台。小区原有公共配套用房的厕所要使用。

  5.具备条件的小区可采用“渗、滞、蓄、净、用、排”等技术措施,建设雨水收集利用设施,道、广场、停车场要选用透水性能及蓄释性能好的材料;屋面雨水径流尽量引入花坛、绿地,经自然净化渗透后,进入人工入渗设施。

  1.结合小区道交通条件及居见,合理设置机动车、非机动车停车位,最大限度满足居民停车需求。对用地紧张的小区可考虑建设立体停车场。

  2.明确机动车辆停放区域,实行统一管理,停车标识规范。具备条件的,可配置或预留充电桩等设施。

  1. 按照社会治安防控体系建设要求,推动小区视频系统等安防设施建设联网。小区的主要出入口、主要段、公共设施、车辆集中停放等区域要设置摄像头,接入门“雪亮工程”系统。

  2.根据小区实际情况,在小区主要出入口设置大门及门卫值班室,增设门禁系统及车辆道闸管理系统。已安装智能化系统的小区要对现有设备及线进行检修,及时更换损坏设备。

  4.鼓励安装电器火灾系统、智慧消防系统,集成物联网安防管理,搭建智慧安防小区管控系统,提高老旧小区安防水平。

  1.对尚未封闭的老旧小区,在征求群众意见基础上,可逐步实施封闭管理,科学划分封闭区域,原则上“宜小不宜大”。

  2.合理设置小区出入口。尽量采用道闸、栏杆或智能化门禁等“软封闭”方式,减少栅栏、围墙等硬封闭,避免对城市毛细的交通疏导功能带来严重影响。

  6.对使用期限超过15年(含15年)或检验不合格、不能正常使用的老旧电梯,进行更新,并落实后期保养相关事宜。

  以居民步行5-10分钟达到幼儿园、老年服务站等社区基本公共服务设施为原则,按照住建部《完整居住社区建设标准(试行)》,完善小区基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套设施和公共活动空间。

  1.开展区,推进相邻小区及周边地区统筹规划、联动,加强各类配套设施和公共活动空间共建共享。

  4.通过补建、改建、扩建、购置、置换、租赁等方式,补齐建设短板,提供社区管理服务用房和物业管理用房,满足社区综合服务、卫生服务、养老、托育、家洁、便民市场等功能要求。

  5.在征得居民同意的前提下,利用小区内空地、荒地、拆除违法建设腾空土地及小区周边存量土地,建设各类配套设施和公共服务设施,增加公共活动空间。

  6.利用公有住房、社区办公用房、物业管理用房和小区综合服务设施、闲置锅炉房、闲置自行车棚等存量房屋资源,增设基本公共服务设施和便民商业服务设施。

  9.健全便民商业服务设施,因地制宜设立综合超市、理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务网点、餐饮店等。

  11.鼓励以“互联网+”方式,开展连锁经营,发展养老、医疗、托育、家政、商业等基本服务和便民服务。

  老旧小区与其毗邻的背街小巷、步行街要同步。老旧小区计划要与背街小巷、步行街计划相衔接。方案要尊重、和利用具有历史文化价值的住区文化、街巷道、历史建筑和特色景观。修缮后要做到风貌协调,尽可能多的保留历史信息。

  1.依法拆除占用道、绿地、影响市容市貌的违法建筑和擅自搭建的构筑物,迁移、遮蔽市政、电力箱体,恢复建筑原有面貌。

  2.整修残墙断壁,清理城市“牛皮癣”,清洗、粉刷建筑物外立面,提升外墙品质,规范广告牌匾、雨棚、台阶、散水等,规整架空线缆,整体达到“规范、提质、简约、经济、美观”的效果。

  3.打通断头,修复破损面,设置交通标识,施划交通标线,合理划设停车泊位,提升交通设施标准,提高通行效率,确保道交通畅通。

  4.统筹实施老旧供水管网、供暖管网更新和燃气违章占压清理工作,减少供水物理漏损,保障饮用水安全,提高供热质量,确保燃气安全。

  5.清掏、城市污水管网、雨水管网,保障管道、设施完好通畅,严禁管道混接错接,严禁向雨水篦子倾倒污水。

  7.加强园林绿化建设管理,提高绿化养护水平,做到绿化养护无死角,缺植补栽,防治病虫害,更换枯死树木,多元增绿,花木相宜,古树。

  8.利用街角闲置空间增设以自然为本的文化小品、景观围墙等设施,回归天然风貌,营造良好的自然生态。

  9.强化卫生管理,实施全天候清扫保洁,加强环卫设施设备消杀工作,做到无卫角。规范垃圾收运,做到日产日清。

  1.支持国家级试点、省级试点步行街提升,将老旧小区周边毗邻的背街小巷、步行街项目整合,形成老旧小区综合项目,全面提升老旧小区功能,整治背街小巷街容街貌,打造步行街主街形象。

  2.支持重点建设的其他商业街区,参照国家级、省级步行街模式,将老旧商业街区与老旧小区有机整合,配套建设社区商业服务设施。

  3.鼓励实施区,将老旧小区、背街小巷、商业街区整体打包,统筹老旧小区、商业街区及背街小巷市政配套基础设施。

  4.延续步行街主街区的建筑风格和文脉特征,整治背街小巷街容街貌。修缮沿街外墙立面,铺设硬化地面,合理设置雕塑小品、休闲设施、灯光亮化等景观,增加绿地、休闲空间和设备设施。配置建筑连廊、骑楼、遮阳、雨棚等防护设施,形成独具特色、整体协调的胡同文化和小巷风貌。

  5.推动步行街主街区及背街小巷数字化,实现无线网络连接全覆盖,建设智慧化信息服务平台,开展各类自助服务设施,提供交通导引、导购、停车、物流等智能服务,打造智慧街区,提升商圈软实力和竞争力。

  6.补齐老旧小区配套的社区商业网点,加强商业网点硬件设备和店面提升,增强便民服务功能,优化消费。

  7.建立部门沟通协调机制。商务部门按照商业街区和社区商业网点要求,提出科学合理、切实可行的工作方案。住建部门按照政策,纳入计划,会同商务部门编制方案,共同推动老旧商业街区、社区商业网点项目与老旧小区项目有机整合,同步实施。

  结合审批制度,精简老旧小区工程审批事项和环节,设置快速审批流程,推行网上审批,提高审批效率。

  1.由老旧小区工作领导小组办公室牵头,组织有关部门联合审查方案,以方案代替立项、用地、规划等审批相关前置要件。联合审查通过后,相关部门在2个工作日内出具同意意见,当地老旧小区工作领导小组办公室出具确认文件。

  2.不涉及建筑主体结构变动的项目,实行项目实施单位告知承诺制,可不进行施工图审查。消防、人防设计审查纳入施工图联合审查。

  3.将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。项目实施单位持当地老旧小区工作领导小组办公室出具的确认文件、施工合同和中标通知书(直接发包项目应提供相关手续)办理施工许可。

  4.对存在严重安全隐患的房屋或主体结构变动的项目,要进屋安全鉴定,编制专项施工方案,经审核后方可施工。

  7.老旧小区工作领导小组办公室组织相关部门、参建单位、专业经营单位、居民代表共同联合验收。

  1.合理区分自用、共用部位及设备。自用部位是房屋户门以内业主自用的部分,包括业主自用的天井、庭院等;自用设备是房屋户门以内业主自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施。共用部位是房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;共用设备是建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道、灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。未分摊进入房屋销售价格的设施设备不属于共用设备。

  2.摸清设施设备等资产状况。对老旧小区共用部位、共用设备要登记造册;对既不属于自用也不属于共用的设施设备,要明晰产权人、使用人和管理人。水、电、气、热等专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位管理。

  3.老旧小区一般不涉及业主自用部位和自用设备。业主对共用部位和共用设备,依据《物业管理条例》相关,享有共有和共同管理的并承担义务。对老旧小区共用部位和共用设备进行,要征求小区居民业主的意见。

  1.以0.5—1.2万人口规模的居住社区作为测算单位,对照住建部《完整居住社区建设标准(试行)》,梳理基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基础设施和公共活动空间的短板。

  2.完善社区综合服务以及养老、卫生、商业等服务,建设综合超市、理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务点、餐饮店及邮件快递服务站等便民商业网点。

  3.鼓励“一店多能”提供多样化便民服务。引导互联网养老、互联网医疗、互联网超市、互联网服务等线上企业以及商业连锁企业进小区提供优质服务。

  4.加快光纤入户和多网融合,支持5G建设。按照工程建设标准,统一线管廊,引导运营商共享使用。

  5.以老旧小区为单元,布设基于物联网的前端智能设备,全域、全量、、即时各类风险隐患,建设“智能安防小区”。

  1.将老旧小区存量资产依法授权给项目实施单位开展经营活动,提供多种多样的社区便民服务,引导扶持项目实施单位作为老旧小区管理主体,发展成为社区运营商。

  2.根据《物业管理条例》相关,征求居见,依法授权项目实施单位经营管理共用部位、共用设备,并明确经营所得分成比例。归全体业主所有部分,主要用于补充住宅专项维修资金,可视为居民直接出资参与老旧小区。

  3.既不属于自用也不属于共用的设施设备以及小区配套用房,其中作为产权人或管理人的,可依照程序授权项目实施单位开展经营活动,并将经营所得按一定比例补充住宅专项维修资金,具体比例由双方协商确定;对产权不清的,可采取先委托后确权的方式授权经营。

  4.新增设的基本公共服务设施和便民商业服务设施,可比照前款办理。对以投资为主的线管廊,可授权项目实施单位管理,按照使用者付费原则,与电信运营商协商后期维保费用。

  5.统一授权互联网企业或商业连锁企业开展经营活动的,要就服务合同内容征求项目实施单位的意见。

  6.提倡通过“居民自愿、权属置换,一次、终身保修”的方式引入电梯运营单位,开展老旧电梯更新或加装电梯,并授权其通过经营电梯轿厢及其他增值服务,保障电梯日常运行、修护、管理。

  1.探索成立若干老旧小区产业联合体,吸引金融、投资、开发、设计、施工、物业、养老、医疗、教育、互联网、大数据、商业连锁等各种类型企业加入,协商确定联合体牵头单位,作为老旧小区项目实施单位,承担老旧小区投资、、运营、管理。

  2.产业联合体单位之间可签订合作协议,明确各的、义务和承担的工作内容等。牵头单位依据协议组织产业联合体统筹推动、协调配合,共同开展老旧小区。

  3.采取试点推动、逐步铺开的方式,支持各种所有制企业加入产业联合体,参与老旧小区市场化。

  4.省住建厅和各市住建部门进一步解放思想,通过公开邀请、主动协商等方式,先期试点建立1-2个老旧小区产业联合体,根据各地实际,逐步完善联合体的类型和合作方式。

  5.在试点阶段,对方案成熟、要素配置合理的产业联合体,可采取单一协商的模式确定项目实施单位;待总结试点经验后,各地可制定政策措施,通过招投标或方案比较等方式,确定项目实施单位。

  1.推动“党支部建在小区上”。在街道党工委、社区党组织指导下,建立完善老旧小区基层党组织,成立党支部或党小组,会同业主委员会共同管理老旧小区。

  2.按照社会综合治理网格化的要求,形成街道党工委—社区党组织—小区党支部—楼栋党小组—中心户的小区基层党建格局,实现党的工作在居民小区管理末端全覆盖。

  3.优先推举居民老、社区选派干部,选聘或委任小区党支部。吸收业委会主任、居民代表、项目实施单位在职、物业管理企业和驻区企业负责人、社区加入小区党支部。

  4.以小区党支部为中心,建立沟通议事平台,参与老旧小区全过程,实现共谋、共建、共管、共评、共享。

  5.加强小区党建联建,鼓励工青妇等群团组织和各类社会组织,为老旧小区提供支持,调动各方面资源,形成治理合力。

  6.开展“在职进社区”活动,调动在职服务社区积极性,发挥示范引领作用,深入群众,开展走访,协调解决问题。

  2.在老旧小区前期准备阶段,小区党支部会同业主委员会通过征询群众意见,选择专业化物业服务、保障性物业服务或自助式物业管理等小区物业管理方式。尚未成立业主委员会的,可由社区代管。

  3.小区党支部会同业主委员会经与项目实施单位或物业管理单位充分协商,依法签订物业服务合同,明确服务内容、服务标准和收费标准。

  5.成立物业服务站,建立有治安防治、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理的保障性物业管理模式,提供卫生保洁、治安巡逻、纠纷调解、日常维修等服务。

  6.开展物业服务质量群众共评。由小区党支部组织业主委员会、居民代表,对物业服务质量进行评价。结合政策和合同约定,动态调整物业收费和小区共有部位共有设备经营收益分成比例。

  1.小区党支部带领亮身份,开展“在职进社区”等活动,为小区居民提供医疗卫生、法律援助、再就业宣传、垃圾分类、洁净家园等志愿者服务。

  2.将清扫保洁、绿化养护、治安巡逻、日常维修、停车管理等物业服务,与小区居民再就业相结合,组织有意愿、有技能的居民为小区提供有偿服务。

  3.调动驻区企业参与积极性,引导生鲜超市、便利店、餐饮店、理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务点等企业为本小区居民提供优惠打折服务。探索推行消费积分抵顶物业费等鼓励社区消费的办法。

  4.组建居民合唱团、棋牌俱乐部等兴趣团队,举办居民社区讲堂、全民健身运动等文化活动,增强群众的归属感、幸福感和获得感。

  1.建立互联网管理服务平台,完善小区基层党建、网格化治理、物业服务、投诉处理及便民服务等功能模块,推动小区长效治理机制同步映射到线上管理。

  2.对接养老、医疗、教育等互联网企业,接入社区便民服务,通过线上线下融合,提供各类优质服务和增值服务。

  4.对水、电、气、热等公共设施设备进行物联网,在小区出入口、单元入口、停车场等公共空间加装智能设备,开展智能控制、远程管理,实行远程抄表、在线缴费,降低管理人工成本,推动智慧小区建设。

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