万博manbetx官网主页 > 建筑结构设计 >
开发商依法应退房的十个理由及经验总结
发布人:万博manbetx官网 来源:万博manbetx体育 日期:2020-04-26 09:57

  “房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 ”

  “人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

  未取得预售许可证而出售房屋的方法法律风险很大,业主在公司取得预售许可证之前都可以要求退房,因此务必在预售许可证拿到之后才能进行销售。

  “买受人以人与第三人恶意,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”

  “因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

  (2)“主体结构”——设计施工工艺,包括柱、板、梁、墙构成的承重结构;“确属不合格”——法院委托第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果;

  1、在交房时有业主提出因房屋质量不合格要求退房的,用此条款明确回绝业主,告知其房屋质量问题不属于“主体结构质量确不合格”,解决方法主要还是以整改为主。

  2、如业主退房,暗示其必须拿到第三方权威机构鉴定所处的鉴定结果,也可委婉告知其在此问题上法院的一些判例。

  “根据《合同法》第九十四条的,人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  法律没有或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”

  1、延期交房时,公司提前告知业主,主动按照合同约定承担违约责任,以免业主催告。业主一旦催告即启动退房的时效计算,的三个月期限开始倒计时。

  2、为避免业主在诉讼时否认收到我司的发函,发函最好由公证处公证,需公证内容为:寄发时间、函件内容、寄发对象等。

  “商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于人的原因,导致买受人无理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

  “预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证件。”

  1、产证的办理时间延迟会导致业主退房的法律风险,且易导致群体诉讼的爆发,应尽量在合同约定的时间之内办理出产证。

  2、此外,结合一期有极少业主因没有收到领取产证的短消息通知而投诉至客服中心的情况,短消息的发放也最好能够公证避,避免业主失口否认曾收到领取产证通知时我司无法出示发放。

  八、贷款的买卖合同,因任何一方当事人的原因,或者不可归责于买卖双方的原因未能订立贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买卖合同可以解除。

  “商品房买卖合同约定,买受人以贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

  “因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房贷款合同的,应予支持。”

  “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

  “人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  “人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

  (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由人双倍返还买受人。”

  ①范围:开发范围内。如果售楼时告诉业主门前是市政公园,交房时发现因规划变更,市政公园被其他建筑取代,因不属于“开发范围内”,业主的退房申请得不到支持。

  1、公司发给业主的通知、催告函等函件应用挂号信寄出,且需要申请公证处做保全,对挂号信内容、底单、批次、发放对象、发放时间等进行公证。

  公司与承包商之间签订一个《甩项验收协议》,以整改结束为结清工程款项的前提,这样公司在法律上和经济上会占据主动,施工方积极整改,避免了施工方在交房之后消极整改。

  【附:所谓“甩项竣工”就是当工程大部分已经竣工,而个别子项还未完成,但是并不影响整体工程的使用或者影响不大,当发包方需要使用该工程时,可以进行“甩项竣工验收”,签署验收文件,签订对于甩项项目的处理协议,承包方将已竣工验收合格的工程交付发包方使用,并按照协议继续未完项目的施工。】

  鉴于验房师的专业水准一般超过置业和物业陪同验房人员,因此要避免和验房师在现场,而主要以疏导为主

  律师:在竣工验收时邀请业主的验房师参与监理和设计对房子竣工验收,然后将问题集中书面抄报承包商,要求其限期整改,再通知业主第二次验房,明确告知其如不参与则默认为其同意房屋的整改没有问题。

  这样操作有诸多好处:1)会使业主心理感觉良好,认为开发商认真负责;2)引导业主和开发商在房屋质量整改问题上的矛盾尽早爆发,并把压力顺势转移给承包商;3)交房期间验房师验房的压力被提前分解。

  1)尽量不要在交房标准关于进户门的中写明“防盗门”或者“防盗安全门”。因为国家对防盗门有专门的标准,而这也是业主在交房时极为关注的一点。

  2)法律对“严重影响居住的房屋质量问题”并没有明确定义,在开发商具备竣工文件的情况下,法院通常不支持业主因房屋部分质量问题而拒收房的行为,将此条在合同中明确约定。

  1、若报批时的景观和实施的不同,则要办理规划调整手续,景观的变化最好在预售之前全部结束变更,并及时在办理手续。要尽量避免后期施工中随意调整,因为此类案件引起的纠纷非常多,在交房期间会滋生很多矛盾,甚至引发诉讼。

  交房期间,关于先验房还是先交钱一直是开发商和业主的矛盾争议点,因其作为交房的第一个环节,处理不当会对整个交房造成不良影响。

  在销售合同中明确约定,要将代收代缴费用付清方能验房。此外,在交房时强制收取物业费没有法律依据,因为收不到物业费而影响交房得不偿失,如:易被业主状告开发商逾期交付房屋,引起诉讼。

  装修房中的空气质量问题日益引起关注,可能成为今后交房中的新的纠纷点。因空气质量问题归责困难,整改无从下手,公司今后多加注意。

      万博manbetx官网,万博manbetx体育,万博manbetx官网网页
 
 网站地图   万博manbetx官网,万博manbetx体育,万博manbetx官网网页